Verkehrssicherungspflicht im Winter | SmartGrund Hausverwaltung

Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt oder verwaltet, trägt im Winter eine klare rechtliche Verantwortung: Schnee und Eis auf Gehwegen, Eingängen und Stellplätzen müssen beseitigt werden. Passiert das nicht und jemand stürzt, haftet der Eigentümer persönlich. Diese Pflicht lässt sich delegieren, aber nicht abgeben.

Dieser Artikel erklärt, wen die Verkehrssicherungspflicht trifft, welche Flächen betroffen sind, wie eine Übertragung auf Mieter oder Dienstleister rechtssicher funktioniert und warum Dokumentation im Schadensfall über Haftung oder Entlastung entscheidet.

Was ist die Verkehrssicherungspflicht und wen trifft sie grundsätzlich?

Die Verkehrssicherungspflicht ist keine eigenständige gesetzliche Regelung, sondern ergibt sich aus dem allgemeinen Deliktsrecht. Rechtsgrundlage ist § 823 Abs. 1 BGB: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss dafür sorgen, dass andere dadurch nicht zu Schaden kommen.

Für Grundstückseigentümer bedeutet das im Winter: Schnee und Eis auf den zugänglichen Flächen des Grundstücks sind Gefahrenquellen, für die sie verantwortlich sind. Bei einem Mehrfamilienhaus liegt diese Pflicht beim Eigentümer, bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft tragen alle Eigentümer gemeinsam die Verantwortung.

Die Pflicht besteht nicht erst, wenn jemand stürzt. Sie besteht, sobald winterliche Verhältnisse eine Gefahr begründen.

Welche Flächen sind betroffen: Gehwege, Treppenhäuser, Parkplätze und Zufahrten

Die Verkehrssicherungspflicht erfasst alle Bereiche, die von Bewohnern, Besuchern oder Lieferdiensten regelmäßig genutzt werden. Dazu gehören:

Öffentliche Gehwege entlang des Grundstücks, soweit die Gemeinde die Räumpflicht auf Anlieger übertragen hat
Hauseingänge und Außentreppen
Zugänge zu Mülltonnen und Briefkästen
Stellplätze, Garagen und Zufahrten
Innenhöfe, soweit sie genutzt werden

Tiefgarageneinfahrten und Innenhöfe sind ebenfalls erfasst, wenn dort Glätte entstehen kann und Menschen diese Flächen regelmäßig betreten oder befahren.

Die genauen Anforderungen an Umfang und Qualität des Winterdienstes richten sich nach den örtlichen Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzungen der jeweiligen Gemeinde. Diese legen unter anderem fest, welche Flächen zu räumen sind und welche Streumittel eingesetzt werden dürfen.

Räum- und Streuzeiten: Was das Gesetz und kommunale Satzungen vorschreiben

Ein bundesweit einheitliches Gesetz zu den Räumzeiten gibt es nicht. Die konkreten Zeitfenster regeln die Kommunen in ihren Satzungen. Als verbreitete Orientierung gilt: werktags müssen die Flächen in der Regel ab 7 Uhr geräumt und gestreut sein, an Sonn- und Feiertagen ab 9 Uhr. Die Pflicht endet üblicherweise um 20 Uhr.

Das bedeutet: Schneit es nachts, muss morgens früh geräumt sein. Schneit es tagsüber, muss nachgearbeitet werden, solange das Zeitfenster gilt.

Welche Regelung konkret gilt, hängt vom Standort des Objekts ab. Eigentümer sollten die Satzung ihrer Gemeinde kennen und im Zweifel beim zuständigen Ordnungsamt nachfragen. Wer Objekte an mehreren Standorten hält, hat unter Umständen unterschiedliche Anforderungen zu erfüllen.

Haftungsrisiko: Was passiert, wenn ein Mieter oder Dritter stürzt?

Stürzt jemand auf einer nicht geräumten oder nicht gestreuten Fläche und verletzt sich, kann er Schadensersatz, Schmerzensgeld sowie Ersatz von Arzt- und Verdienstausfallkosten verlangen. Rechtsgrundlage ist § 823 Abs. 1 BGB.

Die Haftung trifft den Eigentümer persönlich. Bei einer WEG kann sie auf die einzelnen Eigentümer als Gesamtschuldner durchdringen, wenn die Pflichten grob fahrlässig verletzt wurden.

Eine Gebäudehaftpflichtversicherung deckt solche Schäden grundsätzlich ab. Wichtig: Bei grob fahrlässiger Pflichtverletzung kann der Versicherungsschutz entfallen. Wer also keinerlei Vorkehrungen trifft und das über längere Zeit, riskiert nicht nur Haftung, sondern auch den Verlust des Versicherungsschutzes.

Seit einem BGH-Urteil vom 6. August 2025 (Az.: VIII ZR 250/23) gilt außerdem: Vermietende WEG-Eigentümer haften ihren Mietern gegenüber persönlich für Fehler des zentral organisierten Winterdienstes. Der bloße Nachweis, eine sorgfältige Fachfirma ausgewählt zu haben, reicht gegenüber dem eigenen Mieter zur Entlastung nicht aus.

Pflichten rechtssicher übertragen: Mieter oder externer Dienstleister?

Übertragung auf Mieter

Der Eigentümer kann die Räum- und Streupflicht auf Mieter übertragen. Das funktioniert aber nur über eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag. Eine Hausordnung allein reicht dafür nicht aus.

Im Mietvertrag müssen Schneebeseitigung und Eisglättebekämpfung ausdrücklich genannt sein. Der Begriff "Reinigung" genügt nicht. Fehlt die explizite Formulierung, bleibt die Pflicht beim Eigentümer.

Selbst bei wirksamer Übertragung bleibt eine Restverantwortung: Der Eigentümer muss kontrollieren, ob die Mieter ihrer Pflicht tatsächlich nachkommen. Tun sie es nicht, muss er eingreifen.

Beauftragung eines externen Winterdienstes

Alternativ kann der Eigentümer einen externen Dienstleister beauftragen. Das entlastet ihn von der operativen Durchführung, nicht aber von der Verantwortung. Er bleibt verpflichtet, den Dienstleister sorgfältig auszuwählen, klare Anweisungen zu erteilen und die Leistung zu kontrollieren.

Gegenüber Mietern gilt nach dem genannten BGH-Urteil vom August 2025 eine noch strengere Linie: Die sorgfältige Auswahl des Dienstleisters allein entlastet den Vermieter nicht. Die Kontroll- und Überwachungspflicht verbleibt beim Eigentümer.

Die Kosten für einen externen Winterdienst sind als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung grundsätzlich auf Mieter umlagefähig. Die Verwaltungskosten selbst hingegen sind nicht umlagefähig.

Dokumentation als Schutz: Was im Schadensfall entscheidend ist

Im Haftpflichtprozess nach einem Sturzereignis kommt es auf Beweise an. Wer nachweisen kann, dass er seiner Räum- und Streupflicht nachgekommen ist, hat eine deutlich bessere Ausgangsposition. Wer das nicht kann, trägt das volle Haftungsrisiko.

Folgende Dokumentation empfiehlt sich:

Räumprotokoll: Datum, Uhrzeit, geräumte Flächen, eingesetzte Streumittel, ausführende Person
Wetterdaten: Temperatur und Niederschlag zum Zeitpunkt des Einsatzes, zum Beispiel durch Ausdrucke von Wetterdiensten
Fotos: Zustand der Flächen vor und nach dem Winterdienst
Dienstleisterverträge und Einsatzberichte: Wenn ein externer Dienst beauftragt ist, sollten dessen Einsatzprotokolle aufbewahrt werden
Kontrollnachweise: Dokumentation, dass der Eigentümer oder Verwalter die Leistung tatsächlich überprüft hat

Diese Unterlagen sollten über mehrere Jahre aufbewahrt werden. Schadensersatzansprüche können auch mit zeitlichem Verzug geltend gemacht werden.

Checkliste für Eigentümer: Winterdienst rechtssicher organisieren

Eine kompakte Übersicht der wichtigsten Punkte:

Kommunale Satzung prüfen: Welche Flächen müssen geräumt werden, welche Zeiten gelten, welche Streumittel sind erlaubt?
Verantwortung klären: Wer führt den Winterdienst durch, Mieter oder externer Dienstleister?
Mietvertrag prüfen: Ist die Übertragung auf Mieter ausdrücklich und vollständig geregelt?
Dienstleister sorgfältig auswählen: Referenzen, Versicherungsschutz und klare vertragliche Vereinbarungen prüfen.
Kontrollpflicht wahrnehmen: Regelmäßig überprüfen, ob der Winterdienst tatsächlich geleistet wird.
Dokumentation führen: Räumprotokolle, Wetterdaten, Fotos und Einsatzberichte lückenlos aufbewahren.
Versicherungsschutz klären: Besteht eine Gebäudehaftpflichtversicherung und sind die Pflichten so erfüllt, dass der Schutz nicht entfällt?

Häufige Fragen

Kann ich als Vermieter die Räumpflicht vollständig auf meine Mieter übertragen?

Eine vollständige Übertragung im Sinne einer vollständigen Haftungsbefreiung ist nicht möglich. Die Räum- und Streupflicht lässt sich im Mietvertrag auf Mieter übertragen, wenn Schneebeseitigung und Eisglättebekämpfung dort ausdrücklich genannt sind. Eine Hausordnung reicht dafür nicht aus. Selbst bei wirksamer Übertragung bleibt die Kontrollpflicht beim Eigentümer: Er muss sicherstellen, dass die Mieter ihrer Pflicht tatsächlich nachkommen.

Hafte ich auch dann, wenn ich einen externen Winterdienst beauftragt habe?

Ja, grundsätzlich schon. Die Beauftragung eines Dienstleisters entbindet den Eigentümer nicht von seiner Kontroll- und Überwachungspflicht. Er muss den Dienstleister sorgfältig auswählen, klare Anweisungen geben und die Leistung regelmäßig kontrollieren. Gegenüber Mietern gilt seit dem BGH-Urteil vom 6. August 2025 (Az.: VIII ZR 250/23) eine noch strengere Linie: Der bloße Nachweis einer sorgfältigen Firmenauswahl reicht zur Entlastung nicht aus.

Welche Uhrzeiten gelten für die Räum- und Streupflicht bei Mehrfamilienhäusern?

Das regeln die Kommunen in ihren Satzungen. Als verbreitete Orientierung gilt: werktags ab 7 Uhr, sonn- und feiertags ab 9 Uhr, jeweils bis 20 Uhr. Die konkreten Vorgaben können je nach Gemeinde abweichen. Eigentümer sollten die Satzung am jeweiligen Standort kennen.

Was muss ich dokumentieren, um mich im Schadensfall zu entlasten?

Entscheidend sind Räumprotokolle mit Datum, Uhrzeit, geräumten Flächen und eingesetzten Streumitteln, ergänzt durch Wetterdaten und Fotos. Wer einen Dienstleister beauftragt, sollte dessen Einsatzberichte aufbewahren und eigene Kontrollnachweise führen. Diese Unterlagen können im Haftpflichtprozess den Unterschied machen.

Gilt die Verkehrssicherungspflicht auch für Tiefgarageneinfahrten und Innenhöfe?

Ja, grundsätzlich. Die Pflicht erfasst alle Flächen, die von Bewohnern, Besuchern oder Lieferdiensten regelmäßig genutzt werden. Tiefgarageneinfahrten und Innenhöfe gehören dazu, wenn dort Glätte entstehen kann. Im Einzelfall kommt es auf die tatsächliche Nutzung und die örtlichen Satzungsregelungen an.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Rechtliche Fragen im Einzelfall sollten mit einem Fachanwalt für Miet- oder Immobilienrecht geklärt werden.

Winterdienst organisiert, Haftung im Blick

Wer ein Mehrfamilienhaus hält, trägt die Verkehrssicherungspflicht im Winter persönlich und kann sich durch Fehler des Winterdienstes nicht einfach freizeichnen. SmartGrund übernimmt die Miet- und WEG-Verwaltung für Investoren, Bestandshalter und Eigentümer an ausgewählten Standorten in Norddeutschland sowie in Köln und dem Rheinland. Sprechen Sie uns an und schildern Sie kurz, um welches Objekt es geht. Wir vereinbaren dann ein erstes Gespräch.

Verkehrssicherungspflicht im Winter: Was Eigentümer von Mehrfamilienhäusern wissen müssen