Due Diligence beim Mehrfamilienhaus: Was Käufer vor dem Notartermin prüfen müssen

Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, übernimmt nicht nur ein Gebäude. Er übernimmt auch alle Mietverträge, alle laufenden Kosten, alle Baumängel und alle rechtlichen Altlasten, die darin stecken. Was vor dem Notartermin nicht entdeckt wird, ist danach in der Regel das Problem des Käufers. Eine strukturierte Due Diligence ist deshalb kein optionaler Schritt für besonders vorsichtige Investoren, sondern Grundlage jeder soliden Ankaufsentscheidung.

Dieser Artikel zeigt, welche Bereiche systematisch geprüft werden müssen, worauf bei Mehrfamilienhäusern besonders zu achten ist und wann ein Kaufabbruch die bessere Entscheidung ist.

Was ist Due Diligence beim Mehrfamilienhausankauf und warum ist sie unverzichtbar?

Due Diligence bedeutet sorgfältige Prüfung. Im Immobilienkontext bezeichnet der Begriff die strukturierte Analyse eines Kaufobjekts in technischer, kaufmännischer, rechtlicher und energetischer Hinsicht, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.

Bei einem Mehrfamilienhaus ist diese Prüfung komplexer als bei einer einzelnen Eigentumswohnung. Es gibt mehrere Mietparteien, möglicherweise unterschiedliche Mietvertragstypen, eine längere Instandhaltungshistorie und häufig eine Gemengelage aus verschiedenen Baujahren und Sanierungsständen einzelner Gebäudeteile.

Vor dem Kauf lohnt es sich, mit einem Rechtsanwalt zu klären, welche Haftungsregelungen der Kaufvertrag enthält und welche Risiken damit verbunden sind. Wer die Due Diligence überspringt, trägt das volle Risiko.

Die Prüfung gliedert sich typischerweise in vier Bereiche: technisch, kaufmännisch, rechtlich und energetisch. Alle vier hängen zusammen und beeinflussen die Rendite des Objekts direkt.

Technische Due Diligence: Gebäudezustand, Baumängel und Instandhaltungsrückstände systematisch erfassen

Die technische Due Diligence zielt darauf ab, den baulichen Zustand des Gebäudes vollständig zu erfassen und Risiken zu identifizieren, die sich aus Baumängeln, fehlenden Genehmigungen oder unzureichendem Brandschutz ergeben können.

Dazu gehört zunächst die Prüfung aller technisch relevanten Unterlagen:

• Baugenehmigungen und Bestandszeichnungen: Stimmen die genehmigten Pläne mit dem tatsächlichen Bestand überein? Anbauten, Dachausbauten oder Nutzungsänderungen ohne Genehmigung sind ein ernstes Problem.
• Energieausweis: Pflichtdokument beim Verkauf. Gibt erste Hinweise auf den energetischen Zustand.
• Wartungs- und Prüfprotokolle: Für Heizungsanlage, Aufzüge, Elektroinstallation, Lüftung und Sanitär. Fehlende Protokolle deuten auf vernachlässigte Wartung hin.
• Brandschutznachweise: Insbesondere bei älteren Gebäuden und bei gemischter Nutzung (Wohnen und Gewerbe) relevant.
• Unterlagen zu bisherigen Instandhaltungsmaßnahmen: Was wurde wann gemacht, und was wurde aufgeschoben?

Die Unterlagenprüfung ersetzt die Begehung nicht. Eine Vor-Ort-Besichtigung durch einen erfahrenen Bausachverständigen ist bei Bestandsgebäuden Standard. Dabei werden Dach, Fassade, Keller, Treppenhäuser, Wohnungszugänge und die technische Gebäudeausrüstung systematisch begutachtet. Ziel ist eine belastbare Einschätzung des Instandhaltungsrückstands, also der Kosten, die in den nächsten Jahren zwingend anfallen werden.

Instandhaltungsrückstände tauchen im Exposé selten auf. Typische Hinweise im Begehungsprotokoll sind feuchte Keller, veraltete Elektrik, eine Heizungsanlage am Ende ihrer Lebensdauer oder ein Flachdach ohne erkennbare Wartungshistorie. Diese Positionen müssen quantifiziert und vom Kaufpreis abgezogen oder als Investitionsbedarf in die Renditerechnung eingestellt werden.

Kaufmännische Due Diligence: Mietverträge, Mietausfälle und Bewirtschaftungskosten unter der Lupe

Die kaufmännische Prüfung beantwortet die Frage, ob das Objekt die im Exposé dargestellten Erträge tatsächlich erwirtschaftet und ob die Kostenstruktur realistisch dargestellt ist.

Mietverträge sind das Herzstück. Jeder einzelne Vertrag muss geprüft werden auf:

• Laufzeit und Kündigungsfristen
• Vereinbarte Miethöhe und tatsächlich gezahlte Miete
• Index- oder Staffelmietklauseln und deren Wirksamkeit
• Vollständigkeit und Wirksamkeit: Mietverträge sollten auf Vollständigkeit und Wirksamkeit geprüft werden – ein Rechtsanwalt kann hier Sicherheit geben.
• Sondervereinbarungen, Untermietverhältnisse, Gewerbemietverträge

Mietausfälle und Zahlungshistorie sollten anhand der letzten Kontoauszüge oder Abrechnungen nachvollzogen werden. Exposés weisen oft die Sollmiete aus, nicht die tatsächlich eingegangene Miete. Die Differenz kann erheblich sein.

Betriebskosten und Nebenkosten müssen auf Vollständigkeit und Plausibilität geprüft werden. Welche Kosten auf Mieter umgelegt werden können, sollte rechtlich geprüft werden.

Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne der letzten zwei bis drei Jahre geben Aufschluss über die tatsächliche Kostenstruktur und die Entwicklung der Bewirtschaftungskosten. Bei WEG-Objekten kommen Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu, aus denen sich anstehende Sonderumlagen oder beschlossene Sanierungsmaßnahmen ergeben können.

Versicherungen müssen auf ausreichende Deckung geprüft werden: Gebäudeversicherung, Haftpflicht, gegebenenfalls Elementarschadenversicherung. Fehlende oder unterdimensionierte Versicherungen sind ein direktes Risiko für den neuen Eigentümer.

Rechtliche Prüfpunkte: Grundbuch, Baulasten, Altlasten und laufende Rechtsstreitigkeiten

Die rechtliche Due Diligence beginnt mit dem Grundbuch. Es gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse, eingetragene Belastungen wie Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte oder Wohnrechte sowie Grundpfandrechte. Ein aktueller Grundbuchauszug sollte vor dem Kauf vollständig geprüft werden – idealerweise mit einem Notar oder Rechtsanwalt.

Neben dem Grundbuch kann es weitere öffentlich-rechtliche Verpflichtungen geben, die das Grundstück betreffen. Welche Register im Einzelfall abzufragen sind, klärt ein Rechtsanwalt oder Notar.

Altlasten sollten über das zuständige Kataster abgefragt werden – für Grundstücke in früheren Gewerbe- oder Industrielagen ist dies besonders empfehlenswert. Bodenkontaminationen können zu erheblichen Sanierungskosten führen, die das Kaufpreisrisiko deutlich erhöhen.

Laufende Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, Nachbarn oder Behörden sollten vollständig offengelegt werden. Dazu gehören auch laufende Mietminderungen, Klageverfahren und behördliche Auflagen. Wie laufende Rechtsstreitigkeiten beim Eigentümerwechsel behandelt werden, sollte im Kaufvertrag klar geregelt und mit einem Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Bei Objekten mit Wohnungseigentum ist zusätzlich die Teilungserklärung zu prüfen. Sie regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, und enthält häufig Nutzungsbeschränkungen, die für die künftige Bewirtschaftung relevant sind.

Energetischer Zustand und Sanierungsbedarf: Was Bestandshalter heute schon einkalkulieren müssen

Der energetische Zustand eines Mehrfamilienhauses ist kein Randthema mehr. Aktuelle gesetzliche Anforderungen an Heizungsanlagen und Energiestandards werden schrittweise verschärft und sollten mit einem Energieberater geprüft werden. Wer ein Bestandsgebäude mit schlechter Energiebilanz kauft, kauft auch den zukünftigen Sanierungsdruck mit.

Relevant für die Prüfung sind:

• Energieausweis: Pflichtdokument beim Verkauf. Gibt Auskunft über die Energieeffizienzklasse und den Primärenergiebedarf. Gebäude mit schlechter Energiebilanz haben den höchsten Sanierungsbedarf.
• Heizungsanlage: Welcher Energieträger wird genutzt? Wie alt ist die Anlage? Gesetzliche Anforderungen an den Austausch veralteter Heizungsanlagen sollten im Einzelfall mit einem Energieberater oder Fachplaner geprüft werden.
• Dämmzustand: Dach, Fassade, Kellerdecke. Ungedämmte Altbauten haben in der Regel erheblichen Investitionsbedarf.
• Fenster und Verglasung: Einfachverglasung ist in Bestandsgebäuden noch anzutreffen und ein klares Sanierungssignal.

Wie laufende Energiekosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden, hängt von verschiedenen Faktoren ab und sollte in die Renditerechnung einfließen.

Red Flags: Wann sollten Käufer vom Kauf Abstand nehmen?

Nicht jeder Befund aus der Due Diligence ist ein Kaufabbruchsgrund. Viele Mängel lassen sich im Kaufpreis berücksichtigen oder durch Vertragsgestaltung absichern. Einige Konstellationen sind jedoch so problematisch, dass ein Rückzug die bessere Entscheidung ist.

Klare Warnsignale:

• Fehlende oder nicht genehmigungsfähige Bausubstanz: Anbauten oder Nutzungsänderungen ohne Baugenehmigung, die nicht nachgenehmigt werden können, sind ein strukturelles Risiko.
• Erhebliche Altlasten ohne klare Kostenschätzung: Wenn der Sanierungsaufwand nicht verlässlich bezifferbar ist, ist auch das Kaufpreisrisiko nicht kalkulierbar.
• Massiver Leerstand mit unklarer Ursache: Leerstand kann auf Marktprobleme, schlechte Lage oder strukturelle Mängel hinweisen. Die Ursache muss verstanden sein, bevor ein Kaufpreis verhandelt werden kann.
• Laufende Rechtsstreitigkeiten mit unklarem Ausgang: Insbesondere wenn Behörden involviert sind oder Nutzungsuntersagungen drohen.
• Verkäufer verweigert Unterlagen oder schränkt Begehungen ein: Wer nichts zu verbergen hat, legt Unterlagen vor. Einschränkungen bei der Prüfung sind ein deutliches Signal.
• Energetischer Sanierungsbedarf, der die Rendite strukturell gefährdet: Wenn die notwendigen Investitionen in Energieeffizienz den Kaufpreis wirtschaftlich nicht mehr rechtfertigen.
• Mietverträge mit Mängeln: Unvollständige oder in ihrer Wirksamkeit zweifelhafte Mietverträge sollten vor dem Notartermin von einem Rechtsanwalt geprüft werden.

Die Entscheidung zum Rückzug fällt leichter, wenn die Due Diligence strukturiert und dokumentiert durchgeführt wurde. Dann ist der Befund nachvollziehbar und die Entscheidung keine Bauchentscheidung.

Due-Diligence-Checkliste: Die wichtigsten Prüfpunkte vor dem Notartermin

Die folgende Übersicht fasst die zentralen Prüfbereiche zusammen. Sie ersetzt keine vollständige Ankaufsprüfung, gibt aber eine erste Orientierung.

Technische Prüfung

• Baugenehmigungen und Bestandspläne vollständig vorhanden
• Energieausweis vorhanden und aktuell
• Wartungs- und Prüfprotokolle für Heizung, Aufzug, Elektro, Sanitär
• Brandschutznachweise geprüft
• Vor-Ort-Begehung durch Sachverständigen durchgeführt
• Instandhaltungsrückstand quantifiziert

Kaufmännische Prüfung

• Alle Mietverträge vollständig vorhanden und geprüft
• Tatsächliche Mieteingänge der letzten 24 Monate belegt
• Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre geprüft
• Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne ausgewertet
• Leerstandsquote und Leerstandsursachen geklärt
• Versicherungsschutz geprüft

Rechtliche Prüfung

• Grundbuchauszug aktuell und vollständig geprüft
• Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen und zuständige Register abgefragt
• Altlastenkataster abgefragt
• Teilungserklärung geprüft (bei WEG-Objekten)
• Laufende Rechtsstreitigkeiten abgefragt und dokumentiert
• Öffentlich-rechtliche Bescheide und Auflagen geprüft

Energetische Prüfung

• Energieeffizienzklasse bekannt
• Heizungsanlage und Energieträger bewertet
• Sanierungsbedarf und -kosten grob eingeschätzt
• Aufteilung laufender Energiekosten in die Renditerechnung einbezogen

Wie SmartGrund Käufer und Bestandshalter unterstützt

Nach dem Notartermin beginnt die eigentliche Verwaltungsarbeit. Wer ein Mehrfamilienhaus übernimmt, steht vor der Aufgabe, alle Unterlagen zu strukturieren, bestehende Mietverhältnisse zu übernehmen und laufende Fristen und Pflichten im Blick zu behalten.

SmartGrund begleitet Eigentümer dabei mit einer digitalen Bestandsaufnahme: Unterlagen werden digitalisiert, Liegenschafts- und Zählerdaten strukturiert, Verträge, Versicherungen und Dienstleister geprüft. So entsteht vom ersten Tag an eine belastbare Grundlage für die laufende Mietverwaltung.

Wer von einer bestehenden Verwaltung wechselt, profitiert von einem strukturierten Verwalterwechsel mit geordneter Übergabe. Fristen und Pflichten – von Wartungen über Prüfungen bis zu Vertragsenden – werden systematisch überwacht, damit nichts übersehen wird.

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Häufige Fragen

Wie lange dauert eine Due Diligence bei einem Mehrfamilienhaus typischerweise?

Das hängt von der Größe des Objekts, der Vollständigkeit der Unterlagen und dem Umfang der beauftragten Prüfungen ab. Bei vollständigen Unterlagen und überschaubarer Objektgröße kann die Prüfung in wenigen Wochen abgeschlossen werden. Bei größeren Objekten, unvollständigen Unterlagen oder komplexen Rechtsverhältnissen kann die Prüfung deutlich länger dauern. Wer den Zeitrahmen kennt, sollte ihn im Letter of Intent oder in der Reservierungsvereinbarung absichern.

Welche Unterlagen muss der Verkäufer im Rahmen der Due Diligence bereitstellen?

Es gibt keine gesetzliche Auflistung, aber marktüblich sind: alle Mietverträge, Grundbuchauszüge, Baugenehmigungen, Bestandspläne, Energieausweis, Wartungsprotokolle, Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre, Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Versicherungsnachweise, Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei WEG) sowie Nachweise zu laufenden Rechtsstreitigkeiten. Eine vollständige Anforderung und Dokumentation der erhaltenen Unterlagen schafft eine bessere Ausgangslage für spätere Fragen zur Vollständigkeit der Offenlegung.

Kann ich als Käufer nach dem Notartermin noch Mängel geltend machen?

Das hängt von den Regelungen im Kaufvertrag ab. Welche Mängelansprüche nach dem Kauf noch geltend gemacht werden können, sollte vor dem Notartermin mit einem Rechtsanwalt geklärt werden.

Was kostet eine professionelle technische Due Diligence durch einen Sachverständigen?

Die Kosten hängen von Objektgröße, Zustand und Prüfumfang ab und variieren entsprechend stark. Für eine erste Orientierung empfiehlt es sich, mehrere Sachverständige oder Ingenieurbüros direkt anzufragen und Angebote zu vergleichen. Die Kosten der technischen Due Diligence sind in der Regel gut investiert, da sie Überraschungen nach dem Kauf vermeiden helfen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Sachverständigenberatung. Bitte wenden Sie sich für Ihren konkreten Fall an einen Fachanwalt oder Steuerberater.

Quellen

• https://www.homeday.de/de/immobilienkauf/notartermin-hauskauf
• https://www.doorloop.com/blog/multifamily-due-diligence-checklist
• https://www.mietrechtsiegen.de/due-diligence-bei-immobilienverkaeufen-wie-steht-es-um-die-informations-und-aufklaerungspflichten
• https://northeastpcg.com/multifamily-due-diligence-checklist-for-property-investors
• https://wheelbarrowprofits.com/blog/multifamily-due-diligence-checklist
• https://www.lsglending.com/blog/a-comprehensive-checklist-for-conducting-due-diligence-in-multifamily-real-estate-investing
• https://steinhaus.immobilien/due-diligence-bei-immobilien
• https://www.anwalt.de/rechtstipps/von-der-due-diligence-bis-zum-notartermin-sichern-sie-ihre-wertvolle-immobilientransaktion-ab-239129.html