Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus | SmartGrund Hausverwaltung

Wer ein Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserversorgung vermietet, ist gesetzlich zur regelmäßigen Legionellenuntersuchung verpflichtet. Das gilt unabhängig davon, ob die Immobilie von einer Hausverwaltung betreut wird oder nicht. Wer diese Pflicht vernachlässigt, riskiert Bußgelder und Schadensersatzforderungen.

Dieser Artikel erklärt, wen die Pflicht trifft, welche Fristen gelten, was bei Grenzwertüberschreitungen zu tun ist und welche Haftungsrisiken Eigentümer konkret eingehen.

Wer ist zur Legionellenprüfung verpflichtet?

Die Pflicht trifft den Betreiber der Trinkwasserinstallation. Das ist in der Regel der Eigentümer des Gebäudes oder, bei Wohnungseigentümergemeinschaften, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rechtsgrundlage ist die Trinkwasserverordnung (TrinkwV).

Beauftragt der Eigentümer eine Hausverwaltung, übernimmt diese die Pflicht typischerweise vertraglich. Deshalb empfiehlt es sich, die Zuständigkeit für die Legionellenprüfung im Verwaltervertrag klar zu regeln.

Die Pflicht liegt also immer beim Eigentümer. Delegieren lässt sich die Durchführung, nicht aber die Verantwortung.

Welche Anlagen fallen unter die Untersuchungspflicht?

Nicht jedes Gebäude ist betroffen. Die Untersuchungspflicht gilt für Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasseraufbereitung, in denen mindestens eine Wohnung vermietet ist.

Ausgenommen sind:

Ein- und Zweifamilienhäuser
Gebäude mit dezentraler Warmwasseraufbereitung (z.B. Durchlauferhitzer je Wohnung)
Gebäude mit ausschließlich Kaltwasserleitungen

Entscheidend ist also die zentrale Anlage. Wer in einem Mehrfamilienhaus das Warmwasser dezentral je Wohneinheit erzeugt, unterliegt grundsätzlich keiner Untersuchungspflicht nach TrinkwV. Im Einzelfall sollte das geprüft werden, da die Anlagenkonfiguration maßgeblich ist.

Fristen und Prüfintervalle: Was schreibt die Trinkwasserverordnung vor?

Die Legionellenuntersuchung muss mindestens alle drei Jahre durchgeführt werden. Für öffentliche Gebäude gilt ein jährliches Intervall.

Die Probenahme erfolgt an mehreren repräsentativen Entnahmestellen. Typischerweise sind das die Zapfstellen, die am weitesten vom Warmwasserbereiter entfernt sind, sowie der Warmwasseraustritt des Speichers. Proben dürfen ausschließlich von akkreditierten Laboren entnommen und analysiert werden.

Ergebnisse sind mindestens zehn Jahre lang aufzubewahren. Das ist keine Empfehlung, sondern eine Dokumentationspflicht.

Grenzwerte und technische Maßnahmenwerte: Was bedeuten die Ergebnisse?

Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 KBE pro 100 ml (Koloniebildende Einheiten). Ab diesem Wert liegt ein Legionellenbefall vor, der rechtliche Handlungspflichten auslöst.

Zum Hintergrund: Legionellen sind Bakterien, die sich in warmem Wasser besonders gut vermehren. Eingeatmet über feine Wassertröpfchen, etwa beim Duschen, können sie beim Menschen die sogenannte Legionärskrankheit auslösen, eine schwere Lungenentzündung. Ältere und immungeschwächte Menschen sind besonders gefährdet.

Das Überschreiten des technischen Maßnahmenwerts bedeutet nicht zwingend eine akute Gefahr, aber es löst konkrete Pflichten aus.

Pflichten bei Grenzwertüberschreitung: Meldung, Sofortmaßnahmen, Sanierung

Wird der technische Maßnahmenwert überschritten, greifen mehrere Pflichten gleichzeitig:

Unverzügliche Meldung an das Gesundheitsamt. Die Überschreitung ist ohne Verzögerung zu melden.
Information der Mieter. Betroffene Bewohner müssen über das Ergebnis informiert werden.
Ursachenfeststellung. Der Eigentümer ist verpflichtet, die Ursache des Befalls zu ermitteln.
Sanierung der Anlage. Je nach Befund sind technische Maßnahmen einzuleiten, etwa eine thermische Desinfektion oder bauliche Sanierung.
Nachkontrolle. Nach der Sanierung muss die Anlage erneut beprobt werden.

Für die Probenahme in einzelnen Wohnungen ist der Zugang durch die Mieter erforderlich – dies sollte rechtzeitig koordiniert werden.

Haftungsrisiken für Eigentümer bei unterlassener Prüfung

Wer die Legionellenuntersuchung nicht veranlasst, riskiert mehreres gleichzeitig.

Bußgeld: Nach § 25 TrinkwV kann ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro verhängt werden.

Schadensersatz und Schmerzensgeld: Erkrankt ein Mieter infolge eines nicht erkannten Legionellenbefalls, können Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche entstehen. Der Eigentümer hat eine Verkehrssicherungspflicht gegenüber den Bewohnern. Wer die Prüfpflicht ignoriert, kann sich im Schadensfall kaum entlasten.

Können die Prüfkosten auf Mieter umgelegt werden?

Ob und in welchem Umfang die Kosten der Legionellenprüfung auf Mieter umgelegt werden können, hängt von der konkreten mietvertraglichen Vereinbarung und den Umständen des Einzelfalls ab. In einer WEG werden die Kosten üblicherweise nach dem im Wirtschaftsplan beschlossenen Verteilungsschlüssel auf alle Eigentümer umgelegt. Für eine rechtssichere Einschätzung empfiehlt sich die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Checkliste: So erfüllen Bestandshalter ihre Legionellenpflichten rechtssicher

Anlage prüfen: Besteht eine zentrale Warmwasserversorgung mit Vermietung? Dann besteht Prüfpflicht.
Letztes Prüfdatum feststellen: Liegt die letzte Untersuchung mehr als drei Jahre zurück, ist sofort zu handeln.
Akkreditiertes Labor beauftragen: Nur zugelassene Stellen dürfen Proben entnehmen und analysieren.
Probenahme an repräsentativen Stellen sicherstellen: Speicheraustritt und entfernte Zapfstellen gehören dazu.
Ergebnisse dokumentieren und zehn Jahre aufbewahren.
Bei Überschreitung des Maßnahmenwerts: Gesundheitsamt informieren, Mieter benachrichtigen, Ursache klären, Sanierung einleiten.
Hausverwaltung einbinden: Prüfpflicht vertraglich klar regeln und Zuständigkeiten schriftlich festhalten.
Umlage der Prüfkosten im Einzelfall rechtlich prüfen lassen.

Häufige Fragen

Ab wie vielen Wohneinheiten ist eine Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus Pflicht?

Die Trinkwasserverordnung knüpft die Prüfpflicht nicht an eine Mindestanzahl von Wohneinheiten, sondern an die Art der Anlage. Entscheidend ist, ob das Gebäude eine zentrale Warmwasseraufbereitung hat und mindestens eine Wohnung vermietet wird. Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausdrücklich ausgenommen. Bei Gebäuden mit mehr als zwei Einheiten und zentraler Anlage besteht die Pflicht, sobald mindestens eine Einheit vermietet wird. Im Einzelfall sollte die konkrete Anlagenkonfiguration geprüft werden.

Wie oft muss die Legionellenuntersuchung durchgeführt werden?

Die Untersuchung muss mindestens alle drei Jahre stattfinden. Für öffentliche Gebäude gilt ein kürzeres Intervall von einem Jahr. Die Frist beginnt mit dem Datum der letzten Probenahme. Wer den Termin versäumt, befindet sich bereits im Verzug und riskiert ein Bußgeld.

Was passiert, wenn der technische Maßnahmenwert für Legionellen überschritten wird?

Ab 100 KBE pro 100 ml greift eine Kette von Pflichten: Das Ergebnis muss unverzüglich dem Gesundheitsamt gemeldet werden, die Mieter sind zu informieren, die Ursache ist festzustellen und die Anlage muss saniert werden. Nach der Sanierung ist eine Nachbeprobung erforderlich. Die Nutzung der betroffenen Anlage kann bis zur Freigabe eingeschränkt oder untersagt werden.

Können die Kosten der Legionellenprüfung auf die Mieter umgelegt werden?

Das hängt von der konkreten mietvertraglichen Vereinbarung und den Umständen des Einzelfalls ab. Für eine rechtssichere Einschätzung empfiehlt sich die Beratung durch einen Rechtsanwalt.

Welche Konsequenzen drohen Eigentümern, die keine Legionellenprüfung veranlassen?

Bei unterlassener Prüfung kann das Gesundheitsamt ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro verhängen. Kommt es infolge eines nicht erkannten Befalls zu Erkrankungen, können Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche der betroffenen Mieter entstehen. Der Eigentümer kann sich im Schadensfall kaum entlasten, wenn er die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung nicht nachweisen kann.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Beurteilung des Einzelfalls empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts oder einer Fachkraft für Trinkwasserhygiene.

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Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus: Pflichten, Fristen und Haftung